Dikkat! Kira ile fiyat arasında uyumsuzluk var - Yiğit Bulut

Şubat 05, 2008 - YİĞİT BULUT

Son birkaç ay içinde özellikle “satılık işyeri” ilanlarında gözüme çarpan net bir detay var; istenen fiyatlar ile “kira getirileri” arasında “uyumsuzluk” var… Daha açık ifadesiyle: Talep edilen fiyatlar “o işyerlerinin” oluşacak kira getirilerine göre çok yüksek.
Peki “yüksek” derken kullandığımız “kriter” ne?
Normal şartlar altında aldığınız bir işyerinin 120-144 ay arasında “verdiğiniz” parayı karşılaması yani yatırımın “geri dönmesi” gerekli. Kriteri bu şekilde tarif edip “satılık” ilanlarını incelediğimizde özellikle İstanbul’un “belli başlı bölgelerinde” bu sürenin 350 aya kadar çıktığını görebiliriz.
Bu noktada yazdıklarımdan ve yazacaklarımdan çıkarımlar yapmak ve konuyu sadeleştirmek istiyorum;
1: İstanbul’da “özellikle lüks semtlerde” iş yeri kiraları “dünya standartlarına” göre oldukça yüksek. Bu dinamik içinde sorun kiralarda değil istenen “fiyatlarda” . Daha açık söylemek gerekirse: İşyerleri için istenen “bedeller” kira getirilerine göre oldukça yüksek.
2: Benim tarif ettiğim kriteri “siz benimsemeyebilirsiniz” ve 350 aya kadar bir geri dönüşü “normal” görebilirsiniz ama “bana sorarsanız” 120 en fazla 144 ayda “kira getirisi” ile “kendini karşılamayan” bir işyerini ben asla almam.
Sonuç: İstanbul genelinde “kira getirisi” ile “emlak fiyatları” arasında “anomali” oluştu. Nasıl olsa “kira getirisi” ile yatırımımı “kolay karşılarım” diye “yanlış alımlar” yapmamaya dikkat edin.
Not: Sizlere “yüksek kira getirisi” algılaması ile “işyeri almak” isteyenlere kurulan çok önemli bir “tuzaktan” bahsetmek istiyorum. Peki bu tuzak nasıl işliyor? Hemen arz edeyim. Bir işyeri almak istiyorsunuz; değerini nasıl ölçersiniz? Oradan elde edeceğiniz kiranın verdiğiniz parayı size ne kadar zamanda geri döndüreceği üzerinden bir hesap yaparsınız ve ona göre karar verirsiniz. Bu detay sonrası gelin bir simülasyon yapalım; X’in 100 birime satmak istediği bir işyeri var. Satışa çıkarıyor ama gerek çevredeki kiralar gerekse binanın özellikleri değerinin 50-60 birimi geçmesine izin vermiyor. Aklına “dahice” bir fikir geliyor. En yakın arkadaşına orayı “standardın” oldukça üstünde bir miktarda kiraya veriyor. Göstermelik olarak 1 yıllık bir kira kontratı yapılıyor ve daha sonra gazeteye “yüksek kira garantili işyeri” ilanı veriliyor.
Siz ilana cevaben oraya gidiyorsunuz, işyerini görüyorsunuz, “bu kadar etmez” fikrine sahip olmanıza rağmen “yüksek kira getirisi üzerinden” bir hesap yapıyorsunuz ve “kısa sürede geri dönen paranız” gerçeğine kapılarak alımı yapıyorsunuz. Aradan bir süre geçiyor, kiracı çıkıyor ve siz yeniden kiraya vermeye kalktığınız zaman gerçekle karşı karşıya geliyorsunuz. Talip olan kiracıların teklif ettikleri rakamlar sizin içeride bulduğunuz kiracıdan oldukça düşük. Hatta o rakamlardan kiralık ilanınıza bakmaya gelen bile yok.
Not 2: Yukarıdaki örnek Amerika’da bir dönem çok yaşanan ve “ödediğim taksit ile aldığım kira aynı” noktasında birçok insanı yüksek fiyatlardan alıma teşvik eden bir yapıyı anlatıyor. Aynı sistemin “Türkiye’de boy göstermeye” başladığını gözlemlemeye başladık. Bu noktada bir detay belirtmem gerekli; bu yazıdan “bu ifadeye sahip olan ilanların tamamına aynı gözle bakmak gerekir” anlamını çıkarmamak gerekli. Her konuda “iyi” ve “kötü” olabileceği, her kavram “yanlış uygulamalara” çekilebileceği gibi bu ifade de yanlış amaçlarla “kullanılabilir”. Bu yazının amacı “size sistemin ne gibi boşlukları olabileceğini” göstermek ve “dikkatli olmanız” gereken noktalara işaret etmek…

Bu Yazıyı Paylaşın

Yorumlar (0)